社情民意

第14期(总·79)

安庆市政协调研室编印　　   　   　    　　 2016年11月2日

关于规范居民小区物业管理的建议

据市民进反映：随着商品住宅小区的建设发展，生活中小区业主与物业公司的接触变得频繁。作为住宅长达数十年的售后服务，物业已然成为业主最看重的要素。业主的维权意识不断增强，业主与物业的矛盾时常发生。服务与被服务的双方成了“冤家”，有些小区因为物业方服务不到位而发生激烈矛盾，甚至拳脚相向。调研发现，业主与物业公司矛盾的原因主要有以下几个方面：

1、小区开发商与业主之间缺乏有效沟通，矛盾调处机制不健全。当出现住宅质量问题时，开发商的售后服务意识差，部分业主法制观念不强，加上信息传递渠道不畅，双方缺少有效的沟通，所以维权行为很可能成为过激行为。

2、小区规划配套设施未能落实，缺少有效验收机制和物业维修管理机制。有的小区地下车库“有位难停”，“瘦身版”机械车库给业主的使用造成不便；有的小区物业费收取的偏高，但是公共设施的维修和养护却一直跟不上，楼道灯泡及公共门窗桌椅的损坏及垃圾的清理不能做到及时处理，即使业主向物业部门反映，仍得不到快速及时的解决。

3、小区的安防措施不到位，门禁设施比较松懈。小区里停车、养宠物没有得到有效管理，造成安全隐患。遇到紧急情况时，物业应当给予业主帮助。但是实际上，当业主的权益受到损害时，物业很少能主动承担责任。即便是提供个监视视频，都要大费周章，缺少对业主的服务意识，使得很多与业主生活息息相关的事情成了矛盾的源头。

4、业主委员会的成立不规范，业主难以维权不满投诉较多。目前小区的物业公司大致分为两种，一种是独立运营的物业公司，不依附于任何开发性质的公司；另一种是由开发商旗下自行组建的物业公司。在房地产发展早期阶段，很多独立的中小型物业公司接手管理楼盘事务，由于入行门槛低、监管存在缺陷，使得很多物业公司缺少监督机制，业主难以维权。随着房地产市场发展，很多大型房企开始自组物业公司，来为公司项目服务。这种设定的出发点很好，既方便开发企业和物业公司的相互沟通与合作，也能保证小区楼盘的后期管理。但是一旦物业公司和小区业主发生矛盾冲突，很难从根本上动摇物业公司的根基，业主的维权也成了“治标不治本”的行为。以致引发业主和物业公司矛盾冲突等恶性事件。

目前，我市正在推进城区物业管理“重心下移、属地管理”的原则，市对区开展了《安庆市城区物业管理工作定期检查考核制度（试行）》，不断完善物业管理机制。

为此建议：

1、尽快制订商品房质量保修实施细则和小区配套设施验收管理办法。根据我国《物业管理条例》相关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》里针对业主的权利都做了比较明确的规定，业主维权应当加强法制观念，走法律途径。政府部门在接收到投诉和信访时，应当保障业主和物业企业的合法权益。

2、应当引进物业公司市场准入机制和退出机制。对物业公司要有基本资质的要求，清除山寨物业。业主对物业企业有权选聘和解聘。业主应当有权决定物业公司的去留问题、有权决定哪个物业公司为其服务。以往更多的偏重于住宅类型的物业管理，现在市场已经衍化出了经营性物业管理和物业租赁管理。市场的细化发展势必要求物业服务也得细化发展，才可以应对未来市场高标准的要求。

3、强化业主委员会选举过程的规范操作和运行监督。指导业主组建业委会很有必要，业主委员会不仅能决定物业公司的去留，也可以影响楼盘公共维修基金的使用。如果没有业主委员会的存在，则公共维修基金的账目明细业主就无法得知。业委会对维修基金的使用进行监督，更好的维护业主的利益。

4、加强媒体的宣传和监督作用，倡导社会公平。引导社会大众理性看待物业服务，也给物业企业的健康发展一定的舆论压力。